Menu

Kredyty, ubezpieczenia, oszczędności, inwestycje

Blog poświęcony jest praktycznym poradom eksperta z zakresu finansów osobistych. W szczególności kredytów, ubezpieczeń oraz oszczędzaniu i inwestycji.

Kiedy kupić mieszkanie?

ekspertkredytowy

W zasadzie to pytanie należy nieco doprecyzować, gdyż nie mam na myśli ani wieku nabywcy ani pory roku itp...Tematem będzie, na którym etapie powstawania nieruchomości (na rynku pierwotnym) warto się zainteresować zakupem.

Przede wszystkim zwykle proces inwestycyjny (od uzyskania pozwolenia na budowę do oddania mieszkań do użytkowania) trwa ok. 1,5 roku. Podaję oczywiście wartość średnią. Deweloperzy zwykle decydują się na rozpoczęcie procesu sprzedaży (podpisywanie umów rezerwacyjnych, przedwstępnych) właśnie po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Już prawie "dziura w ziemi"

Na tym początkowym etapie nic jeszcze może nie wskazywać na to, że na danej działce będzie się cokolwiek działo. Może to być kawałek pola, łąka lub nawet teren "zabudowany" ruiną (do wyburzenia przez inwestora) czegoś co istniało tam wcześniej. Klient kupuje zatem jedynie wizję, plan, wizualizację tego co dopiero tam powstanie. Cena zgodna z cennikiem i polityką dewelopera, zwykle nie odbiega od średniej rynkowej na danym terenie, ogólnej koniunktory itp...Plusem jest to, że potencjalny nabywca jest jednym z pierwszych. Może zatem przebierać do woli w mieszkaniach. Powierzchnia, piętro, strony świata, rozkład pomieszczeń...od koloru do wyboru. To jest właśnie największa zaleta kupowania mieszkania w momencie kiedy inwestycja dopiero się rozpoczyna.

Pozostaje jeszcze jeden aspekt takiej transakcji. Otóż nie każdy bank finansuje inwestycję przy 0% zaawansowania prac na budowie. Im mniejszy i mniej znany deweloper tym większy problem z uzyskaniem decyzji kredytowej. Dlatego jeżeli planujesz zakup w opcji jw. zorientuj się odnośnie możliwości finansowania. Co ciekawe większa szansa jest wtedy kiedy deweloper również posiłkuje się kredytem. Jego bank udzielił mu kredytu na kilkanaście, czasem kilkadziesiąt milionów złotych więc i sam podmiot jak i inwestycja została przez analityków z tego banku sprawdzona. Jeżeli masz zdolność kredytową to ten bank (jeżeli udziela kredytów hipotecznych dla ludności) nie będzie robił problemu przy akceptacji inwestycji.

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda, gdy deweloper jest niewielki, nieznany oraz deklaruje, że będzie budował ze środków własnych (wszystkich tych informacji dowiesz się z formularza informacyjnego). W takim wypadku sfinansowanie transakcji kredytem (przynajmniej na wczesnym etapie inwestycji) może być problemem.

Budują czyli coś już stoi

O kolejnym etapie sprzedaży można mówić wtedy kiedy zaawansowanie na budowie przekroczy np. 30-40%. Stoją już mury, budynek coraz bardziej przypomina ten z folderów. Część mieszkań została już sprzedana (po umowie deweloperskiej) część jest na etapie rezerwacji czyli klienci podpisali umowę rezerwacyjną, ale nie mają jeszcze decyzji odnośnie finansowania. Banki również przychylniej patrzą na taką inwestycję w szczególności, gdy w dokumentacji jest porządek a prace na budowie idą zgodnie z harmonogramem.

Wybór mieszkań jest już oczywiście mniejszy (te najciekawsze nie są już dostępne), natomiast poziom cen uzależniony jest od tego czy tempo sprzedaży przebiega zgodnie z planem czy może jednak nie. W tym drugim przypadku można liczyć na promocje, próbować negocjować ceny (lub dostać "gratis" np. miejsce postojowe lub komórkę lokatorską). Nie ma reguły, wszystko zależy od polityki danego dewelopera oraz też od tego na co pozwala mu jego bank. Czasem zdarza się, że w umowie kredytu deweloperskiego jest zapis określający min. cenę 1m2 na danej inwestycji.

W tym etapie zdarza się, że można już obejrzeć "swoje" mieszkanie oczywiście w sytuacji, gdy deweloper wyrazi zgodę na zwiedzanie placu budowy. Zazwyczaj jest to możliwe. Na budowach można zobaczyć potencjalnych klientów (w kaskach i kamizelkach) zwiedzających, w towarzystwie przedstawicieli dewelopera, plac budowy.

Kupujcie, bo niewiele zostało

Ostatni etap rozpoczyna się kiedy inwestycja ma się już ku końcowi. Najczęściej jest już pozwolenie na użytkowanie, większa cześć mieszkań została już wydana nabywcom. Zwykle "na placu boju" zostaje jakaś pula mieszkań, które z jakiegoś powodu nie znalazły nabywców wcześniej. Mogą to być największe (i najdroższe nominalnie) lokale, o niestandardowym układzie pomieszczeń lub znajdujące się w takim miejscu budynku, który z jakiegoś powodu nie odpowiada nabywcom. To moment kiedy można liczyć na oferty promocyjne, gdyż deweloper zwyczajnie chce całkowicie sprzedać lokale, zamknąć inwestycję i zająć się kolejną.

To moment kiedy mają szansę na zakup osoby, które potrzebują mieszkania na już (możliwość wprowadzenia się praktycznie od ręki) lub np. szukają okazji inwestycyjnych np. pod kątem najmu.

Nie specjalizuję się w sprzedaży mieszkań i dlatego powyższe to moje subiektywne odczucia i doświadczenia zdobyte podczas kilka lat pracy z klientami i deweloperami. Gdybyście znaleźli w opracowaniu jakieś nieścisłości to weźcie pod uwagę fakt, że przede wszystkim zajmuję się kredytami hipotecznymi. Jeżeli trafia do mnie klient, który jest zainteresowany policzeniem zdolności kredytowej i jednocześnie jeszcze poszukuje mieszkania to kwestie finansowe załatwia ze mną, natomiast w sprawach dot. nieruchomości polecam mu kontakt ze doradcą ds. nieruchomości.

Robert Sierant

rsierant@post.pl

 

Komentarze (5)

Dodaj komentarz
  • Gość: [Trejdoo] *.dynamic.chello.pl

    Nie jestem zwolennikiem kupowania mieszkania, a już na pewnie nie w Polsce... Tutaj to lepiej zdecydować się na partycypację TBS, która jest tańsza i którą w każdym momencie można zwrócić.

  • Gość: [radcaprawny-trojmiasto.pl] *.dynamic.chello.pl

    Chcąc kupić mieszkanie wcześniej powinno się sprawdzić jego stan prawny i to, czy jego hipoteka nie jest niczym obciążona...

  • ekspertkredytowy

    TBS to jakieś rozwiązanie, ale:
    1. nie dla każdego (określone warunki do spełnienia) i nie wszędzie,
    2. można to traktować coś a la wynajem, niestety z dość wysokim "czynszem" (w porównaniu do własności lub SWPdL)

    Oczywiście są zwolennicy zakupu własnego M (takich w Polsce jest większość) oraz coraz większa grupa tych, którzy kupić nie chcą (pomijam tych, którzy nie mogą). Nie mają potrzeby posiadania, wystarczy im wynajem (z różnych powodów).

  • ekspertkredytowy

    Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości to podstawa! Trzeba uważać przede wszystkim na tzw. szybkie okazje.
    Przy kredycie plus jest jeszcze taki, że jeżeli mieszkanie ma wadę prawną to nie zostanie zaakceptowane przez bank jako zabezpieczenie kredytu...

  • marrek564

    My wraz z żoną byliśmy zainteresowani nieruchomościami na sprzedaż w Wilanowie i kupowaliśmy mieszkanie, kiedy jego budowa prawie dobiegała końca. Z inwestycji jesteśmy zadowoleni. ;) Twój wpis bardzo mnie zaciekawił. Myślę, że masz w nim dużo racji. ;)

© Kredyty, ubezpieczenia, oszczędności, inwestycje
Blox.pl najciekawsze blogi w sieci